最近粉絲問，深圳還有可能爆發(fā)，可供潛伏的洼地嗎？

淘哥的答案是梅林，會是繼八卦嶺神奇翻倍漲后，下一個爆發(fā)點。

最近8000名榮耀員工要搬進(jìn)梅林辦公，皇庭世茂在梅林打造的項目一天賣了一個億。

在淘哥看來，接下來梅林板塊還有巨大空間，一大批舊改蓄勢待發(fā)，一個新興產(chǎn)業(yè)高地正在崛起，而且有基石，資源疊加效應(yīng)開始顯現(xiàn)。

從時機(jī)上說，華潤城1.3萬無房，警告了深圳人一個殘酷事實，這1.3萬人能掃空接下來任何一個限價紅利巨大的住宅新盤。這種情況下，改善型需求何去何從？惟有二手以及核心區(qū)改善型大公寓樓盤。

01.8000名榮耀員工入駐皇庭世茂裕璽一天賣一個億兩件事情告訴大家要關(guān)注梅林了

最近接連幾件事，讓淘哥注意到了福田梅林。

第一件事，榮耀8000名員工搬進(jìn)梅林

11月17日，華為出售榮耀的靴子落地，收購方是30余家榮耀代理商，華為不再持有任何股份。這件事的關(guān)鍵信息在于榮耀從華為剝離后，榮耀員工的去向。

而在此前，相關(guān)媒體已經(jīng)報道，榮耀員工將從華為坂田總部搬出，遷入福田上梅林新一代產(chǎn)業(yè)園4棟，并且園區(qū)4棟前臺已向界面新聞確認(rèn)，榮耀確已入住此樓。

此消息一出瞬間開始刷屏，因為榮耀全體員工全部遷入新一代產(chǎn)業(yè)園辦公的話，那將是約8000人，這樣數(shù)量的科創(chuàng)人員，對梅林片區(qū)自然是很大的利好。

與房產(chǎn)聯(lián)系起來就更讓人興奮，一旦榮耀員工正式搬入梅林，附近的房價必定會上漲，簡單理解就是一群購買力很強(qiáng)的人過去了，就可以把房價頂起來。

所以很快就有人表態(tài)趕緊去上梅林入手吧，晚了來不及上車了。

還真是這樣，要知道科創(chuàng)人員對片區(qū)的帶動作用一定是非常大的，像南山科技園就是遍地科創(chuàng)人才，他們有很強(qiáng)的購買力，所以科技園、華潤城、深圳灣房價才能漲得這么厲害。

而且8000名榮耀員工搬到梅林辦公，讓淘哥起了當(dāng)初華為員工從深圳坂田搬到東莞松山湖，前后兩次約8100名華為員工的入場，狠狠地刺激了松山湖房價

，所以松山湖火了，現(xiàn)在大家看到二手房成交價已經(jīng)坐穩(wěn)5萬，奔6萬了。因此正如華為之于松山湖，榮耀對于梅林的影響絕對不能小覷。

第二件事，皇庭世茂裕璽項目一天賣了一個億

淘哥從朋友那里了解到，皇庭聯(lián)手世茂打造的高端公寓產(chǎn)品--皇庭世茂裕璽，最近賣爆了。

來看具體數(shù)據(jù)，10月下旬到11月上旬皇庭世茂裕璽總來訪有566批，總成交約30套，總成交金額約3.9億元。

其中僅雙十一的時候，一天就賣掉了一個億

，而且是在沒有折扣，只是邀請參與一些小活動情況下。

單看11月的話，截止11月23日共成交22套，單周最高成交10套，基本上每天賣出一套。

皇庭世茂裕璽展示中心

能有這個成績已經(jīng)非常搶眼了，別忘了皇庭世茂裕璽的套均總價不低。

最小戶型120㎡的精裝修總價也要1000-1200萬，170㎡的帶精裝修總價1500-1700萬，250㎡樓王總價在2500萬左右，這個成績已經(jīng)是近兩個月福田區(qū)總價1000萬以上，賣的最好的項目了。

反觀整個福田豪宅公寓11月成交量，皇庭世茂裕璽成交套數(shù)占據(jù)千萬級以上豪宅產(chǎn)品成交總數(shù)的55%以上，也正因此，項目連續(xù)兩周憑借著“周度成交金額第一、1000萬以上周度成交套數(shù)第一”，拿下福田中心區(qū)雙冠王。

這兩件事加起來，明顯的趨勢就是，梅林片區(qū)樓價空間還很大，不能看空，會是繼八卦嶺以后又一爆發(fā)區(qū)。

02.

新一代產(chǎn)業(yè)園+17個舊改助攻華為云、阿里云、榮耀都進(jìn)來了三五年內(nèi)梅彩面貌變化會非常大

實際上，皇庭世茂裕璽爆賣的背后有兩層原因，首先就是外部，大家對梅林價值有了新的認(rèn)知。

大家首先要對梅林的定位有一個清晰的認(rèn)識，梅林本身就緊鄰福田中心區(qū)，是深圳發(fā)展最成熟的核心區(qū)之一，早在2016年，梅林-彩田片區(qū)就已納入全市重點開發(fā)建設(shè)區(qū)域。

并且梅彩片區(qū)在福田“一核三帶一軸”總體發(fā)展布局中也十分特殊，不僅是北部“智能科技產(chǎn)業(yè)帶”中的一環(huán)，還是“一軸”總部經(jīng)濟(jì)軸心的北啟點，是兩個產(chǎn)業(yè)帶交匯的引擎極點

，可以說是深港中軸線的關(guān)鍵一環(huán)。

不過在最新版福田區(qū)“十三五”規(guī)劃中，梅彩片區(qū)又升級了，被定位為“深圳智谷”。

淘哥提醒一定要重視“深圳智谷”這個定位，這關(guān)乎到片區(qū)的發(fā)展方向，未來梅彩片區(qū)進(jìn)駐的，將是智能裝備研發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)與電子商務(wù)、金融科技、智能商務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，可謂手握科技+金融兩大高端產(chǎn)業(yè)。

如果把梅彩放在福田的“一軸兩翼五廊”空間中，就更能看懂梅彩的價值，因為最重要的“一軸”，就是“深港科技創(chuàng)新合作區(qū)—中央商務(wù)區(qū)—梅彩深圳智谷”軸線，深圳將依托此軸線打造貫穿粵港澳大灣區(qū)東岸的南北“大中軸”。這意味著，梅彩片區(qū)是深圳乃至大灣區(qū)最核心地帶的一個重要增長極。

當(dāng)下再實地去看梅彩的具體發(fā)展，新建設(shè)寫字樓已經(jīng)很多。

其中就包括有榮耀要入住的新一代信息產(chǎn)業(yè)園，體量不小，一共有6棟5A甲級寫字樓，總建面達(dá)到了40萬㎡。

園區(qū)最大的特色就是5G產(chǎn)業(yè)，是深圳首個以5G為主題的高端創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、深港合作區(qū)“1+N”模式首個衛(wèi)星園區(qū)，主要聚焦智能科技、數(shù)字科技，著力5G應(yīng)用及金融科技，并聚集國際高端服務(wù)總部企業(yè)。

總之這里今后就是科技總部聚集區(qū)，計劃引入總部企業(yè)20+家、科創(chuàng)型企業(yè)200+家，年規(guī)劃產(chǎn)值大概能去到300億。

深圳新一代產(chǎn)業(yè)園

產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)功能分區(qū)也很清晰，分別為高端服務(wù)企業(yè)（1棟）、高成長性科技企業(yè)（2、3、4棟）、總部、龍頭企業(yè)（5、6棟）。

目前已入駐的產(chǎn)業(yè)資源平臺就有5G高頻器件創(chuàng)新中心、國家深圳IC基地福田園、深圳國家芯火雙創(chuàng)平臺等等，甚至華為云、阿里云都已入駐這里，其中華為云就入駐在4棟，現(xiàn)在再加上榮耀要進(jìn)來，還真不能小看這個地方。

另外，匯頂科技在2018年11月在上梅林也拿了一塊地，今年6月份已經(jīng)動工了，要變身一棟5萬㎡的辦公樓，打造國際智能芯片創(chuàng)新中心。

匯頂科技這家公司非常有實力，位列全國500強(qiáng)民營企業(yè)第73位，市值接近800億，已申請、取得國際、國內(nèi)專利就有250項，是為數(shù)不多的能做到行業(yè)第一的國產(chǎn)芯片龍頭企業(yè)

。

B405-0246為匯頂科技拿下地塊

最不能忽略的是，梅彩還是福田區(qū)域內(nèi)更新幅度最大的片區(qū)，接下來有超17個舊改科技類項目加持，是八卦嶺數(shù)量的3倍還多，全部更新后總建面超300萬平，比大沖村280萬平舊改還要大，等于再造一個福田“華潤城”。

僅皇庭世茂裕璽所在的下梅林舊改，規(guī)模就超過150萬㎡

，周邊還有大康梅林舊改（建面約150萬 ㎡）、中糧金帝食品廠區(qū)舊改（建面約14.5萬 ㎡）、中康生活區(qū)（建面約30萬㎡）三大主力舊改項目。

體量大是一方面，另外更新的業(yè)態(tài)很豐富，像居住類就有4個，新興產(chǎn)業(yè)類有長城開發(fā)彩田工業(yè)園、恒利科創(chuàng)園、華富街道三星工業(yè)區(qū)舊改等11個，以及新興產(chǎn)業(yè)及配套類也有2個，未來片區(qū)面貌將得到根本性重塑。

而且淘哥注意到，梅彩片區(qū)前期多為工業(yè)廠房，改造也相對容易，目前很多項目都已經(jīng)動工了，主要都是以人工智能、5G研發(fā)及應(yīng)用、智能芯片為主的。

可以預(yù)見，三五年時間梅彩片區(qū)的面貌變化會非常大，會成為以科技+金融兩大高端產(chǎn)業(yè)為支撐，商務(wù)辦公林立，文化+居住氛圍濃厚的全新片區(qū)。再加上地鐵9號線、10號線的開通，片區(qū)交通也更加方便，意味著接下來會有更多人來這里辦公。

梅彩片區(qū)產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃效果圖

03.

270度景觀、首創(chuàng)空中私人花園不再是常規(guī)理解的公寓設(shè)計完全按照住宅的設(shè)計來建設(shè)

皇庭世茂裕璽爆賣的第二層原因，就是其驚嘆的品質(zhì)+驚嘆的戶型，重新定義了區(qū)域豪宅生活。

整個項目，由曾操刀過北京壹號院、上海濱江壹號院的--大象建筑進(jìn)行設(shè)計，在這里能看到6大驚喜，包括108處建筑精工細(xì)節(jié)、4大世界奢石定制、酒店式入戶禮序、6大主題泛會所、5大智慧科技以及6大品牌精裝，滿足深圳最高知人群對高品質(zhì)居住產(chǎn)品的渴求。

像酒店式入戶禮序，每一重都極盡巧思。其中的項目大堂，挑高更是高達(dá)8米，進(jìn)去的第一感覺就是，非常氣派，半開放的空間完美融入戶外景觀。

景觀示意圖

大堂實拍圖

以及6大主題泛會所，有私董會客室、咖啡書吧、休閑區(qū)、親子娛樂區(qū)、健身區(qū)，以及一個天際泳池，為全齡型圈層社交場所，在這里滿足對所有空間的想象。

空中泳池

除品質(zhì)打造過人外，項目還鏈接了互聯(lián)網(wǎng)云端控制，整個居住空間，不僅有人臉識別門鎖、入侵警報等智能安防，就連照明、新風(fēng)空調(diào)、環(huán)境監(jiān)測也采用智能化管理，而且電視、空調(diào)、窗簾等家居用品，全部可以實現(xiàn)智能語音控制。

單從這些，就能感受到皇庭世茂裕璽的豪宅風(fēng)范，和項目對盡善盡美的追求。

重點來看戶型，凡是實地看過皇庭世茂裕璽戶型的，一定印象深刻，項目主力戶型有120㎡、170㎡、185㎡和250㎡大平層的類住宅公寓，在這點上項目非常“豪氣”，可以說就是為改善型購房者或者一步到位型購房者打造的，未來的居住氛圍會很純粹。

并且無論哪種戶型的設(shè)計，皇庭和世茂很大膽的給了產(chǎn)品一個全新的定位和品質(zhì)，直接對標(biāo)深圳灣的頂豪居住產(chǎn)品，尤其這次皇庭世茂裕璽在陽臺上做了園林設(shè)計，在陽臺造景，首創(chuàng)空中私人花園，搭配戶型超大的空間感，通風(fēng)采光和景觀都很舒服。

120㎡：6米寬景觀陽臺，75%+使用率

120㎡戶型結(jié)構(gòu)打破常規(guī)，只做了2房2衛(wèi)設(shè)計，南北通透，完全就是輕奢的享受戶型。

亮點在于有6米寬景觀陽臺，使得整個空間被放至更大一倍。且有高達(dá)75%+的戶型使用率，這在深圳的公寓市場上實屬難得。

同時還是純住宅式設(shè)計，主臥套間單獨獨立出來在客廳一邊，套間里還設(shè)置了超大衣帽間，可以說120㎡戶型產(chǎn)品，享受到的是200㎡的主臥套房。

120㎡主臥實景圖

170㎡：雙套間，三面采光，270°超強(qiáng)視野景觀

170㎡的戶型做了3房，采用雙主臥套房設(shè)計，這讓三代同堂獲得最好的尊重，每代主人都有獨立套間。

170㎡主臥實景圖圖

開間則采用橫廳、連廳的設(shè)計方式，長度達(dá)到了約10米。加上170㎡的產(chǎn)品做在了端頭位，能實現(xiàn)戶型的三面采光，擁有270°的超強(qiáng)視野景觀，把私密空間和公共空間的搭配做到了極致，這種戶型的布局在深圳市面上非常稀缺。

170㎡雙廳實景圖

最讓人驚喜的就是陽臺，長度達(dá)到了驚人的7米，視野景觀非常寬闊，高層可以看到整個梅林水庫的景觀

。住在這樣的房子，早上在陽臺上跑步，估計都能跑出在室外鍛煉的感覺。

170㎡7米陽臺實景圖

185㎡：陽臺做成了北歐ins風(fēng)花園

185平戶型，進(jìn)門就能看到一排高達(dá)一米的蘆葦出現(xiàn)在陽臺上，這是項目全新打造的打造北歐ins風(fēng)花園，除了將四季美景納入室內(nèi)之外，還更大程度的迎接陽光與新氧。

這仿佛是會呼吸的陽臺花園，站在這忽然就有了點山水田園的味道，心情莫名的會愉悅起來。

185㎡陽臺實景圖

250㎡：約7米寬景陽臺，雙面采光，無“暗房”

進(jìn)入250㎡陽臺，則是另外一種味道，約7米長陽臺上，已經(jīng)變成一片矮竹林，這樣的意境，確實和以前完全不一樣。

250㎡約7米陽臺實景圖

不過250㎡空間就更霸氣了，戶型享受的是專梯入戶，主仆雙入戶門。

內(nèi)部采用的是南北通透的橫廳設(shè)計，雙面采光，戶型沒有“暗房”，所有臥室均朝陽采光，這也是市面上其它豪宅項目實現(xiàn)不了的戶型亮點。

250㎡客廳實景圖

臥室則是“三進(jìn)式”雙套房設(shè)計，其中主臥大套間有約40㎡，按照大尺度起居間、單獨衣帽隔間、嵌入式浴缸開敞衛(wèi)浴空間的標(biāo)配。

250㎡三進(jìn)式豪華主臥實景圖

顯然，以上這些設(shè)計，都已不再是我們常規(guī)理解的公寓設(shè)計，項目做得如此精到，即使在深圳也十分之少見。

等于是說，這個項目雖然是公寓，但是產(chǎn)品卻是住家類的產(chǎn)品，完全是按照住宅的設(shè)計來建設(shè)的，徹底顛覆了傳統(tǒng)公寓的概念。

04.

華潤城1.3萬名無房戶提了個醒

無房戶能掃光一切限價住宅新盤

核心區(qū)域大面積、高品質(zhì)、自住型公寓將成為改善首選

其實看了皇庭世茂裕璽的產(chǎn)品和戶型設(shè)計，淘哥深有感觸，核心區(qū)域的大面積、高品質(zhì)、自住型公寓，將成為改善首選。

日前華潤城潤璽一期公布了誠意登記名冊，一共收到了15036批誠意登記申請，審核通過12927批。

意味著單單一個華潤城，無房認(rèn)購的就有1.3萬人。這說明了一個道理：想改善住房，如果你不是無房戶的話，根本買不到新房，因為改善型稀缺，無房戶又那么多，能掃光一切限價住宅新盤。

華潤城不是個例，從715新政后，深圳打新優(yōu)先無房戶，據(jù)不完全統(tǒng)計，此前深圳的9個網(wǎng)紅級項目開盤，合計約2.8萬買房人陪跑，甚至西部新盤中簽率低至5%

。

基本可以推斷，這種限價新盤，越往后拖的，競爭越激烈，哪怕你是無房戶，陪跑概率也很大，如果不是無房戶，基本接下來的網(wǎng)紅盤和你無緣了。

那么改善型客戶怎么辦？導(dǎo)致這幫人要么買二手房，但二手房首付太高，加上裝修費差不多要9成，相當(dāng)于一次付款。

這時候買中心區(qū)優(yōu)質(zhì)自住型公寓就成了新的選擇，因為公寓首付只要5成，又不擔(dān)心無房戶把名額搶了，又能解決改善的迫切需求。

而且近期淘哥了解到，核心區(qū)的改善大戶型購買力還在上升，價格也在漲。

淘哥的一個粉絲，看了半島城邦三期，170㎡要4200萬，220㎡要7000多萬，恒裕濱城二期170㎡要5200萬。第二天直接下定了半三的170㎡，單價差不多25萬。

去年四季度半三的大戶型成交水平，還在18萬左右，現(xiàn)在164㎡以上的大戶型，漲幅在1000萬以上，目前看海的單位，報價基本要25萬甚至更高了。

另外就是恒裕濱城二期了，本月已經(jīng)成交了4套，成交價比上個月漲了200萬左右

。

去年下半年，170㎡的非雙拼單位，總價在3740萬--4050萬之間。現(xiàn)在呢，淘哥咨詢了深圳灣一位資深置業(yè)顧問，說170㎡戶型估值應(yīng)該在4900萬以上，但是目前極少放盤，誠心賣的稀少。現(xiàn)在掛牌價格極高，170㎡的掛牌有5200萬的，高樓層甚至還有5500-5600萬的，單價超過30萬。

來源：中原找房APP

因此這些例子背后，說明有房打新是有機(jī)會成本的，且成本很高，一方面是資金成本，更重要的是錯過一些高性價比、高品質(zhì)樓盤的風(fēng)險。與其空倉等待何時賣不確定、中簽率極低的樓盤，不如抓住當(dāng)下確定性的機(jī)會。

像皇庭世茂裕璽，成交的很多客戶都是改善型，因為戶型完全是按照住宅的設(shè)計來的，居住功能很強(qiáng)，完全可以當(dāng)做住宅來使用。

（本文僅代表《文杰淘樓》及淘哥個人觀點，不構(gòu)成具體投資買房建議，樓市有風(fēng)險，投資須謹(jǐn)慎。）