趨勢分析：人口、房價和購買力
作者：147小編 更新時間：2024-10-23 點擊數(shù)：
談到中國房市會怎么走，有些非商科背景的理工人士，又拿出西方參考值來進(jìn)行對比，然而由于中西方社會、文化、政策的差異，根本不可比；早上看了一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家對人口的研究，也錯得離大譜。
以上圖為例，趨勢線都拉到了500萬，甚至100萬，而歷史數(shù)據(jù)，建國1949年是2000萬，大饑荒時都有1000萬，中國每年新出生人口低于500萬，這可能嗎！然而，目前的新出生人口已經(jīng)創(chuàng)下了建國以來新低，2023年為902萬。這是什么原因造成的呢？高房價、低購買力。人口、房價、購買力，三個因素又是相互影響的。
自2020年以來，總?cè)丝跀?shù)開始平緩，下圖展示，自2000年以來，新增人口在逐年下降，只有4個年度出現(xiàn)環(huán)比增長，近兩年都是負(fù)增長。
以上圖為例，趨勢線都拉到了500萬，甚至100萬，而歷史數(shù)據(jù)，建國1949年是2000萬，大饑荒時都有1000萬，中國每年新出生人口低于500萬，這可能嗎！然而，目前的新出生人口已經(jīng)創(chuàng)下了建國以來新低，2023年為902萬。這是什么原因造成的呢？高房價、低購買力。人口、房價、購買力，三個因素又是相互影響的。
1人口
// 總量放緩、增量下降先來看看總?cè)丝谇闆r，因為它是三者中彈性最低、趨勢最可預(yù)測的。自2020年以來，總?cè)丝跀?shù)開始平緩，下圖展示，自2000年以來，新增人口在逐年下降，只有4個年度出現(xiàn)環(huán)比增長，近兩年都是負(fù)增長。
中國的人口問題在哪里呢？不是自然增長率，而是歷史結(jié)構(gòu)失衡。
我們按照20年為一個分段來計算人口區(qū)間增長數(shù)量。第一段：建國至1970年增長了2.8億人；
第二段：1971～1990年增長了3.1億人；
第三段：1990～2010年增長了2億人；
第四段：2011~2023年增長了0.7億人。基于目前-1.4‰增速預(yù)測至2030年，總?cè)丝诩s為13.95億人，20年約增長5600萬人。按這個趨勢，中國的總?cè)丝谧匀辉鲩L率會長期處于低水平，與歐美表現(xiàn)一致，歐洲近20年來在2~3‰，美國從2019年創(chuàng)歷史新低的5‰持續(xù)下滑至2023年的3‰，說明每個國家的社會發(fā)展都有“飽和期”，人口在相似的社會發(fā)展階段，自然屬性上也沒有差異。所以我們可以判斷出，上面第一段和第三段是特定社會階段的高速發(fā)展期，異常出現(xiàn)在是第二段到第三段的快速回落，直接減少了1/2的人口增量，導(dǎo)致目前人口的結(jié)構(gòu)失衡。簡單地說，相當(dāng)于現(xiàn)在每個年輕人供養(yǎng)1.55個老人，而目前的生育率提高并不能解決60年前的遺留問題，相反，更會增加年輕人的負(fù)擔(dān)。中國在第一段和第二段激進(jìn)、矛盾的人口政策干預(yù)了自然增長，導(dǎo)致了這種結(jié)構(gòu)失衡。如何彌補？實際上，中國并不缺人，需要調(diào)整的是勞動力結(jié)構(gòu)。不僅需要增加就業(yè)率，還需要增加總就業(yè)人口，而不是多出生新生兒。
增加總就業(yè)人口的辦法也很簡單，縮短教育年限就行了。然后我們就面對第二個問題，勞動者的工作、收入，而影響這種選擇的，就是房價。2房價
// 工作數(shù)量、收入水平與房價比
遺憾的是，2000年后實施商品房以來，中國人的工作數(shù)量、收入水平和當(dāng)?shù)胤績r是正比關(guān)系，一線城市的房價收入比顯著高于其它地區(qū)。
以下引用一些網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)，真實性讀者可自行查證。
來自：微博@打工歸來啊
2023年上海的房價收入比是50.1倍，已經(jīng)是世界最高并且是人類歷史上有數(shù)據(jù)以來最高
。
曾經(jīng)多年世界最高房價收入比的香港2023年的數(shù)據(jù)是41倍，東京是10.1倍，紐約是10倍，倫敦是13倍，巴黎是12倍。
上海房租收益1～2％，香港有4～5%，日本有5%左右，美國這幾年房價翻倍，現(xiàn)在還有5%左右。來自：微博@黑潮廚
居民房貸總量與工資收入比
但上述只是少數(shù)人，如果用大學(xué)本科教育比例來區(qū)分高等教育人數(shù)，以1999年大學(xué)擴(kuò)招為分水嶺，本科錄取率為55.44%，但錄取人數(shù)只有111.8萬人，擴(kuò)招前的1998年只有76.7萬人。
所以，在20年前，一個大學(xué)生、本科生是工作隨便挑選的，因為到2003年全國的畢業(yè)生也不過百萬，而2002年僅有不到80萬人，工作崗位是供不應(yīng)求，各個單位更是有很多住宅資源能夠分配。
但其中出現(xiàn)的巨大差距是1971～1990年的3.1億新增人口。因此，在這個區(qū)間出現(xiàn)了巨大的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)失衡：極少數(shù)人通過資源分配以極低的成本進(jìn)入增長通道，而大部分人需要付出幾倍、幾十倍的努力來獲得最基本的生存資源。
房子，并不是這部分人的剛需，工作，才是他們的剛需。因為需要工作，他們在高房價的大城市打工，只能住在出租房，很大一部分收入用于支付租金。
于是，我們得到了一個更合理的房價收入比、房貸收入比的解釋：
兩個打工人背負(fù)了一個炒房東的債務(wù)。低房租收益比并不是問題，在高房價收入比下租金實際上很可觀，真正需要比較的是房租月供比、房租現(xiàn)金流。只要有源源不斷的現(xiàn)金，利潤為零也能夠永續(xù)經(jīng)營，生意的角度依然是一個好生意。
“房奴”并不是真正的房奴，“房客”才是真正的“房奴”。因此，房客的減少，即大城市打工人的離開，才會是推倒房產(chǎn)實物金融多米諾骨牌的微小動作。3購買力
// 下沉市場趨勢上面的分析說明，大量打工人選擇大城市并不是因為大城市收入高、生活質(zhì)量好，而是只有在大城市才能找到工作，實現(xiàn)基本生存。然而，大城市工作的實際真相是大部分收入都用來幫助房東還了房貸，城市底層打工人根本沒有購買力。這點可以解釋，為什么團(tuán)購、外賣、PDD迅猛發(fā)展、市值暴漲，反超了以前的阿里巴巴、百度。
一是打工人購買力，即可支配收入下降。消費習(xí)慣以團(tuán)購為主流，拉動了百團(tuán)大戰(zhàn)。
二是打人工消費時間，即可支配時間下降。日常吃飯都依賴外賣，拉動了超過6000億外賣市場規(guī)模。三是大城市基礎(chǔ)工作崗位增量下降，即年輕人可找的工作數(shù)量下降。大部分人加入了外賣大軍，成為新一代城市棒棒軍。四是三、四線城市甚至縣城購買力穩(wěn)定提升，因為有工作和房產(chǎn)，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。近年來市場下沉化趨勢非常明顯，內(nèi)陸城市資源集中的趨勢也非常明顯。以成都為例，兩項標(biāo)志著購買力的指標(biāo)都已經(jīng)是全國第一：住房交易量、汽車保有量。但別指望來成都掃房發(fā)財了，我給看官指條路：成都還有全球第一的茶館數(shù)量。畢竟，工作是為了更好地打麻將嘛。
Techness Thinking（技術(shù)思想）專注科技組織、技術(shù)社會學(xué)與哲學(xué)研究，洞察商業(yè)技術(shù)現(xiàn)象、本質(zhì)及一般規(guī)律。
版權(quán)聲明：原創(chuàng)文章涉及的案例、方法、實踐與材料，均為作者獨立構(gòu)建和編寫，并保留最終解釋權(quán)。未經(jīng)書面許可，禁止任何形式的商業(yè)、非商業(yè)演繹與使用。
版權(quán)聲明：本篇文章由朝夕友人官網(wǎng)小編編輯，僅限于學(xué)習(xí)交流，非商業(yè)用途，版權(quán)歸原作者所有，若有來源標(biāo)注錯誤或侵權(quán)，請在后臺留言聯(lián)系小編，將及時更正、刪除。
上一篇：國內(nèi)購買力最強(qiáng)的省份是？關(guān)于零售，還有這些你不知道的數(shù)據(jù) 下一篇：北京樓市播報—— 救市核心為解放購買力
返回上一層
相關(guān)設(shè)計作品案例
